Les différents types d'avant contrats de vente immobilière

Le Saviez-vous?

Les avant-contrats de vente de biens immobiliers sont des documents préliminaires qui préparent la vente définitive d’un bien immobilier. Ils permettent de fixer les modalités de la future transaction et d’engager les parties sous certaines conditions. Voici les principaux types d’avant-contrats :

1. La promesse unilatérale de vente (PUV)

• Définition : Le vendeur (promettant) s’engage à vendre son bien à un acheteur (bénéficiaire) à un prix fixé, tandis que l’acheteur n’est pas encore tenu de l’acquérir.
• Caractéristiques :
• Le vendeur est lié par son engagement pendant une durée déterminée (souvent appelée “période d’option”).
• L’acheteur peut lever l’option pour conclure la vente.
• Une indemnité d’immobilisation (environ 5 à 10 % du prix) est souvent demandée à l’acheteur.

2. Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente)

• Définition : Les deux parties, vendeur et acheteur, s’engagent mutuellement : le vendeur à vendre et l’acheteur à acheter.
• Caractéristiques :
• C’est un contrat ferme et définitif, sauf conditions suspensives (exemple : obtention d’un prêt immobilier).
• Si l’une des parties ne respecte pas ses engagements, elle peut être contrainte judiciairement ou devoir payer des dommages et intérêts.
• Un dépôt de garantie (souvent 5 à 10 % du prix) est versé par l’acheteur.

3. La promesse unilatérale d’achat

• Définition : L’acheteur s’engage à acheter un bien immobilier si le vendeur décide de le vendre.
• Caractéristiques :
• Ce type d’avant-contrat est moins courant.
• Il est souvent utilisé dans des cas spécifiques, comme dans les projets de préemption.

4. La convention de réservation (dans le cadre de la VEFA)

• Définition : Dans une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), c’est un avant-contrat par lequel l’acheteur réserve un bien immobilier qui n’est pas encore construit ou achevé.
• Caractéristiques :
• L’acheteur verse un dépôt de garantie (maximum 5 % du prix).
• Le contrat précise les caractéristiques du bien, le prix, et les délais de livraison.

5. Le pacte de préférence

• Définition : Le vendeur s’engage à proposer prioritairement la vente d’un bien à une personne déterminée en cas de mise en vente.
• Caractéristiques :
• Ce n’est pas un engagement de vendre, mais un engagement de priorité.
• L’acheteur potentiel peut demander des dommages et intérêts si le vendeur ne respecte pas cette priorité.

Comparaison :

Type d’avant-contrat Engagement du vendeur        Engagement de l’acheteur    Dépôt ou indemnité

Promesse unilatérale de vente              Oui        Optionnel          Indemnité d’immobilisation

Compromis de vente   Oui        Oui        Dépôt de garantie

Promesse unilatérale d’achat Non       Oui        Variable selon les cas

Convention de réservation (VEFA)        Oui        Oui        Dépôt de garantie (5 % maximum)

Pacte de préférence    Non       Non       Aucun

Chaque type d’avant-contrat a des implications juridiques différentes, et il est souvent conseillé de consulter un notaire ou un avocat avant de les signer.