Tout savoir sur l'imposition des revenus locatifs

Les impôts sur les revenus locatifs dépendent du type de location (vide ou meublée) et du régime fiscal choisi. Voici un guide détaillé pour comprendre leur fonctionnement en France.

1. Les revenus locatifs et leur imposition

Les loyers perçus constituent des revenus fonciers (location vide) ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (location meublée).

2. Location vide : revenus fonciers

Régimes fiscaux possibles

1. Micro-foncier (si revenus ≤ 15 000 €/an)

• Abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts
• Déclaration directe sur la déclaration de revenus (case 4BE)
• Pas de déduction des charges réelles

2. Régime réel (obligatoire si revenus > 15 000 €/an, optionnel en dessous)

• Déduction des charges réelles :
• Intérêts d’emprunt
• Travaux d’entretien et d’amélioration
• Taxe foncière
• Assurance loyers impayés
• Frais de gestion
• Si charges > loyers, possibilité de déficit foncier, imputable sur le revenu global (limite de 10 700 €/an)

3. Location meublée : régime des BIC

Les loyers issus d’une location meublée sont imposés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux régimes possibles :

1. Micro-BIC (si revenus ≤ 77 700 €/an)

• Abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés de tourisme classés)
• Déclaration des loyers dans la case 5ND
• Pas de possibilité de déduire les charges réelles

2. Régime réel (obligatoire si revenus > 77 700 €/an, optionnel en dessous)

• Déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, amortissement du bien et du mobilier, etc.)
• Déclaration fiscale plus complexe (nécessite souvent un comptable)
• Possibilité de générer un déficit BIC reportable

Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

• LMNP : si revenus locatifs < 23 000 €/an ou inférieurs aux revenus du foyer fiscal
• LMP : si revenus locatifs > 23 000 €/an et supérieurs aux autres revenus du foyer

4. CSG-CRDS et prélèvements sociaux

Les revenus locatifs subissent des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

• Revenus fonciers : soumis intégralement
• BIC : soumis sur le bénéfice imposable

5. Cas particuliers : exonérations et optimisations

• Location à un ascendant/descendant : pas d’exonération mais possible réduction d’impôt sous certaines conditions
• Dispositifs de défiscalisation : Pinel, Denormandie, Malraux, Cosse…
• SCI (Société Civile Immobilière) : option possible pour optimiser la fiscalité

6. Déclaration des revenus locatifs

• Micro-foncier/Micro-BIC : déclaration des loyers bruts sur l’imprimé 2042
• Régime réel : déclaration via l’imprimé 2044 (foncier) ou 2031 (BIC)

Conclusion

L’option fiscale dépend du montant des loyers et des charges. Si vous avez peu de charges, le régime micro est avantageux (grâce à l’abattement). En revanche, si vous avez beaucoup de charges (travaux, emprunt), le régime réel peut être plus intéressant pour réduire l’impôt.